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解析万达集团资金链没上市为何不差钱

发布时间:2019-11-09 19:39:51

解析万达集团资金链:没上市为何不差钱?

文|本刊 罗影

有人说:王健林(专题阅读)(专栏)豪爽的性格,与严格的成本控制有种天生的矛盾。事实或许并非如此,万达(专题阅读)这种不动产模式,对宏观经济的判断能力、成本预算的控制能力的要求,比房地产开发企业要高得多。

在万达,承接一个项目前,拿地成本、规划设计费用、建设费用、招商租金全部都要事先做好预算, 我们有精准的模型,误差能控制在万元以内 。据王健林说,最近5年来,万达的上百个项目,无一超出预算, 我们的模式跟住宅地产完全不同,拿地之前就要把成本利润全部算清楚,安全性是商业地产的基础。

万达在这方面有最深刻的教训。我们在2001年开始做商业地产的时候,是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。从银行贷款,贷二年期,就来做购物中心。2004年,遭遇宏观调控,短融长投的弊端就显现出来了,尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一,我们的资金链就变得紧张。

对于市场可能发生变化的灵敏前瞻,让王健林立即决定除了已开工的购物中心,暂停其它购物中心的建设,集中精力寻找长期资金管道。 我们找到了一个战略投资者,拿到几十亿元,解决了问题。所以我体会,做商业地产,有可长期使用的低成本资金最重要。

房地产这种资金密集型的行业,资金是最上游、最核心的因素。有业内人士认为,万达的成功,很大程度上是资本运作的成功。这家中国最大的商业地产公司,至今尚未上市,但据说一点也不缺钱, 万达现在任何时间账面现金都有几百亿,今年光是商业地产一个公司的销售估计就在1000亿上下,毛利百分之三四十。 王健林告诉《英才》。

除了销售物业的收入,万达的资金来源还有两个渠道:经营性抵押贷款和银行授信。万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业;工商银行(4.47,-0.05,-1.11%)、中国银行(3.33,-0.03,-0.89%)、农业银行(2.76,0.01,0.36%)三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议,每家给万达的授信高达几十亿。

2006年,央行金融管理部门还把万达列为全国房地产金融改革试点企业,给了万达一个红头文件的批复。这个批复相当于一个特殊授权、绿色通道,不受地域约束,单笔贷款在5亿之内无须审批,两三天可以批款。

在上市方面,王健林自嘲是 起了个大早,赶了个晚集 。7年前,万达就萌生了海外上市的念头,摩根大通、里昂证券、摩根士丹利、麦格理、瑞银等国际投行接踵而至。万达最终选择了麦格理,在香港成立了麦格理万达中国基金,这是当时全球第一只专门叫中国基金、只做中国房产业务的基金,穆迪和标准普尔分别给了它A +和A + +的评级。然而,由于政策限制,这只基金的上市计划最终被叫停。2008年,万达计划A股IPO,偏又遭遇经济危机,IPO渠道冰封。

尽管如此,王健林还是在《新财富》杂志发布的 2010新财富500富人榜 上名列榜首。而这张榜单对于王健林财富的估算,不过是基于万达2009年的第二轮私募融资以及工商资料得来 只计算了万达商业地产部分,并未涉及影院、百货等业务的价值。

目前我们有两个公司在申请上市,一个院线公司一个商业地产公司。院线今年肯定没问题了,政策支持的。地产公司在目前这种调控形势下,上市可能不太现实,等一等看吧。 在上市问题上王健林有足够的耐心。

毫无疑问,在目前的中国商业地产领域,万达是名副其实的领军者,据王健林估计,至多到2015年,万达将稳居全球前三。

独家高端领袖对话 王健林 建了就卖的模式已到头

调控是利好?

《英才》:你怎么看当前政府对房地产业的调控?

王健林:我觉得,中国房地产确实到了应该下决心整顿的时候了。这一轮严厉的宏观调控,可能会使系统性风险爆发的可能性减少,或者时间推迟,是一种好事。据我分析,这轮调控绝不是暂时的。住宅 建了就卖 的模式已经走到头了,中国的土地资源支撑不住每年二三十亿平米的开发量。房地产开发在任何国家都不是永久性产业,等到人口增长开始下降的时候,房地产的好日子就过去了。再过一二十年,等到中国的城市化率达到70%,我们也会进入这个阶段的。

《英才》:目前的限购政策是针对住宅地产的,这对商业地产是利好吗?

王健林:目前是一种利好,我们这一两个月就明显感觉到写字楼商铺销售的更好,但这是暂时现象,如果人们对房地产行业的整体预期改变了,他对商业地产的购买也会审慎的。现在商业地产火,绝对是暂时现象,就是个别投资者的预期还没有改变,觉得住宅不能炒我炒商铺吧,但是如果这个风向一改变,他就啥也不炒了。基于这种情况,我们上半年就维持少拿地、不拿地,到6月再看,如果上半年的销售掉到2万亿以内,全年肯定会出大问题,那我们下半年就象征性弄几个得了。其实,我们现在买的地不是为2013年,而是为2014年在做准备,存一点粮食,虽然不像吃新粮那么舒服,但是不至于饿死。

《英才》:房地产业的调控,对中国整体经济结构的转型会有什么影响?

王健林:内需特别是消费需求不旺仍然是制约我国经济结构转型的关键因素,扩内需、促消费,最重要的是要创造新的消费热点、刺激新的消费需求。近年来,我国消费的发展主要依赖商品房和汽车。2010年,全国商品房销售额约5.2万亿元、汽车消费额约1.4万亿元,两项合计占社会商品零售总额的42%。但从去年下半年开始,商品房和汽车的消费受到明显抑制,政府系列宏观调控政策将使商品房和汽车消费进入平稳增长阶段。在这种形势下,必须创造新的消费热点,以填补住房、汽车消费增速下降产生的空间,从而促进消费增长。今后,应把消费和生产并重,把文化、娱乐、休闲、体育等产业作为扩内需、促消费新的增长点,从传统的 提袋式 消费模式尽快向 体验式 消费模式转变。这也是万达广场在招商时,规定非零售业态,即文化、娱乐、休闲、体育、餐饮等,必须超过50%的原因。

为什么拼命扩张?

《英才》:你觉得目前中国房地产行业自身还存在那些问题?

王健林:内部管控太不精确。像万达,我们拿的每一块地都建立在严格的模型基础上,拿地费用、规划设计费用、建造成本、招商租金,要全部提前算好,误差控制在万元以内。但很多房地产企业做不到这一点。为什么?

首先,拿地成本没法算,因为住宅地都是拍卖,价格靠大家一轮一轮去加,事先谁也不知道多少钱能拿到。很多房地产企业都是算一个大概,比如大概20亿成本就不拿了,还有企业管它多少钱,拿了再算。地拿到手后,可能账就算不过来了,但没关系,过两年再算,地价不是年年涨么?撑死胆大的,饿死胆小的。

像万科当时在东五环外用1.7万楼面价拿了一块地,如果按照2009年的形势,他早死在那儿了,但是到2010年,旁边房子卖3万多了,行了,他的账又算得过来了。要是买块地捂它5年,就赚大钱了。这几年房地产行业出现了一个很坏的情况 卖的越慢越赚钱,卖的越快越吃亏。也就是说,没本事卖房子的反而赚大钱,营销水平好的、有品牌的,赚小钱。这不成问题了吗?

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